No final do ano passado, uma pergunta pelas redes sociais me questionou sobre o potencial da mediação condominial na resolução de conflitos com condôminos antissociais. A resposta é: depende. Essa dependência reside em diversos fatores, como a intensidade do conflito, o tempo decorrido, a natureza do problema e, ao menos, a vontade de iniciar o diálogo.
A condução da gestão do conflito pode levar ou não a uma escalada que demande uma decisão judicial. Embora esta última ofereça uma resposta formal, nem sempre soluciona o problema de maneira definitiva, ainda que se consiga obter a expulsão do proprietário.
Antes de adentrarmos o cerne da mediação condominial nesse contexto específico, é fundamental responder a algumas questões preliminares:
- Como identificar um condômino antissocial?
- Quais medidas podem coibir suas práticas?
- Em situações extremas, a expulsão do condomínio é uma medida possível?
Quem é o condômino antissocial?
O condômino antissocial é aquele que dificulta a convivência harmoniosa no condomínio. Ele desrespeita os deveres fundamentais, infringe os bons costumes e compromete a ordem e a segurança coletivas. Trata-se do indivíduo que descumpre as normas e regulamentos, perturba os demais moradores e demonstra inaptidão para a vida em comunidade.
Como identificar um condômino antissocial?
Os atos praticados por esse condômino devem ser reiterados, e não eventos isolados. Exemplos incluem o desrespeito aos princípios do direito de vizinhança (sossego, segurança, saúde e bons costumes), prática de atos ilícitos nas unidades, negligência na coleta de dejetos de animais de estimação, arremesso de objetos pelas janelas, tratamento inadequado de funcionários, uso impróprio da unidade e inadimplência contumaz das taxas condominiais. Tais questões seguidamente são objeto de análise pelos Tribunais.
O condômino antissocial pode ser expulso do condomínio?
Inicialmente, o entendimento do Judiciário era de que a expulsão do condômino antissocial seria uma violação do direito de propriedade, porém essa questão resta superada. Inclusive há previsão de alteração no novo projeto do Código Civil para permitir a expulsão.
É importante ressaltar que o direito de propriedade não seria totalmente suprimido, pois o condômino manteria a posse indireta, podendo alugar o imóvel, embora sem acesso à unidade e às áreas comuns do condomínio.
Para alcançar essa medida extrema, é imprescindível que o condomínio conte com a assessoria de um advogado especializado em direito condominial, garantindo a observância de todos os procedimentos legais. A documentação completa é fundamental, incluindo gravações, testemunhos, atas notariais, advertências e multas aplicadas, elementos que evidenciem a reiteração da conduta antissocial. A ausência dessa comprovação pode ensejar uma ação indenizatória do condômino contra o condomínio.
Nesse sentido, o procedimento para a expulsão deve seguir rigorosamente o disposto na lei e na convenção condominial. Posteriormente, uma assembleia deve ser convocada para discutir o assunto, assegurando ao condômino o direito ao contraditório e à ampla defesa. A aprovação da medida requer um quórum qualificado de 2/3 dos presentes. Após a deliberação, a ata deve ser registrada em cartório, e o condômino formalmente notificado da decisão.
Como lidar com as atitudes de um condômino antissocial? A mediação condominial pode ser um caminho eficaz?
A legislação prevê a aplicação de multas, que podem atingir até dez vezes o valor da cota condominial, conforme disposição na convenção. No entanto, em muitos casos, a penalidade financeira não cessa a conduta antissocial, e o condomínio continua a sofrer prejuízos. Alguns condôminos pagam a multa, mas persistem em seus comportamentos inadequados.
Diante dos primeiros sinais de condutas que possam caracterizar um condômino como antissocial, o síndico deve agir como um gestor de conflitos, buscando solucionar a situação por meio do diálogo. Explicar as normas e alertar sobre a possibilidade de aplicação de multas em caso de reincidência pode ser uma abordagem inicial.
Contudo, nem sempre os condôminos atendem às orientações do síndico. E é nesse ponto que a mediação condominial se revela uma ferramenta valiosa.
A mediação configura um método adequado de resolução de conflitos, permitindo que os interesses e as necessidades de ambas as partes sejam considerados. Esse processo promove o entendimento mútuo, esclarece equívocos e viabiliza encontros periódicos para monitorar a situação e ajustar as soluções implementadas.
As soluções podem incluir ajustes de rotina, mudança de hábitos e conscientização sobre as consequências da manutenção do comportamento inadequado.
As alternativas construídas na mediação podem envolver alterações de rotinas, hábitos e a conscientização de que a persistência da conduta inadequada pode levar à restrição de acesso à unidade e ao condomínio.
A mediação condominial representa um caminho eficaz e acessível, capaz de transformar conflitos em oportunidades para restabelecer a harmonia entre os moradores e prevenir o surgimento de novas desavenças.
Como sempre gosto de enfatizar: o diálogo constrói soluções!
@carloseduardochiapetta
