O Código Civil dispõe no art. 1.347 que o síndico é eleito em assembleia para administrar o condomínio. Isto é, ele é o representante do condomínio e, por conseguinte, dos interesses dos condôminos. Ser síndico, quer seja morador ou profissional, exige grande compromisso.
Ressalto que embora não seja uma exigência, possuir conhecimentos básicos sobre gestão condominial, contabilidade, negociação e mediação mostra-se importante. Isso se deve ao fato de que o síndico atua como representante e administrador do condomínio perante os condôminos, fornecedores, autoridades públicas, sistema judiciário, entre outros. Além disso, o síndico assume responsabilidades civis e criminais nos casos em que agir de forma inadequada.
O síndico tem o dever de garantir o cumprimento da convenção, do regimento interno e das leis condominiais, sempre priorizando a transparência e a comunicação aberta. Ele é responsável por prestar contas de maneira transparente e responsável, assegurando o uso adequado dos recursos financeiros do condomínio e evitando qualquer tipo de irregularidade ou má administração.
Outro profissional importante no cotidiano condominial é o advogado. Ele presta assessoria ao condomínio, auxiliando na resolução de diversos assuntos. Como exemplo, podemos citar a elaboração e revisão de contratos, orientação sobre aplicação de multas e advertências aos condôminos, elaboração da convenção e do regimento interno, a prestação de serviços preventivos, entre outros. O advogado busca a solução de conflitos na seara extrajudicial, e, quando necessário, junto ao judiciário.
Quanto ao mediador, ele é um profissional especializado, imparcial e neutro, que guia o procedimento da mediação com o objetivo de restabelecer a comunicação entre as partes envolvidas, promovendo o entendimento e o consenso para resolverem o conflito de forma satisfatória. No meio condominial, os conflitos podem envolver prestadores de serviços, síndico, vizinhos, moradores, funcionários, construtoras, incorporadoras, administradoras, advogados, entre outros.
Ao compreendermos o papel de cada profissional, percebemos que todos compartilham do uso do diálogo. No entanto, surge a dúvida: o síndico ou o advogado do condomínio podem atuar como mediadores nos condomínios em que trabalham? Vamos examinar isso agora.
De acordo com o artigo 2º, inciso I, da Lei 13.140/15, um dos princípios fundamentais da mediação é a imparcialidade do mediador. Além disso, os artigos 5º, 6º e 7º da mesma lei estipulam que o mediador está sujeito às mesmas condições de impedimento e suspeição aplicáveis aos juízes. O mediador que participa de uma sessão fica proibido, por um ano, de assessorar, representar ou patrocinar as partes mediadas. Além disso, não pode atuar como árbitro nem testemunha em processos judiciais ou arbitrais
relacionados ao conflito mediado.
Portanto, há várias regras a serem seguidas para garantir que o mediador seja imparcial e neutro. Segundo o dicionário Aurélio, imparcialidade é a característica de não tomar partido em uma situação. Ser imparcial significa não revelar interesse por nenhuma das partes e tratá-las de forma equânime.
Voltando à pergunta, pode o síndico ou o advogado atuar como mediadores nos condomínios em que trabalham? Por questões éticas e de acordo com a lei, não seria apropriado, uma vez que ambos representam o condomínio. Ou seja, como defendem os interesses do condomínio, são parciais (não confundir com a falta de ética). No entanto, isso não impede que eles estejam familiarizados com a mediação e suas técnicas e apliquem em situações específicas. Porém, atuar como mediadores é inviável, especialmente devido à questão da imparcialidade.
Para exemplificar, cito as discussões acaloradas que ocorrem nas assembleias condominiais. Dependendo do assunto e da solução encontrada, um dos envolvidos pode aceitá-la, mas, transcorrido alguns dias, pode acreditar que esse acordo foi influenciado pela afinidade de quem intermediou esse acordo.
Outrossim, nas questões envolvendo funcionários ou prestadores de serviços, o síndico é parcial, já que defende os interesses do condomínio, conforme já destacado. Portanto, a imparcialidade é imprescindível.
Assim, vemos que não há competição entre o síndico, o advogado e o mediador. Cada um desempenha suas funções, mas juntos complementam o trabalho um do outro, garantindo o bem-estar de todos os membros da comunidade condominial e o bom funcionamento do condomínio.
Para finalizar, como sempre gosto de destacar: o diálogo constrói soluções!
Carlos Eduardo Chiapetta – Mediador de Conflitos – Expert em Condomínios
@carloseduardochiapetta
